Dr. Maximilian Müller: Aktuelle Praxisfragen zu den wichtigsten Schnittstellen von Bauträger- und Wohnungseigentumsrecht

In diesem Skript werden einige besonders praxisrelevante Schnittstellen von Bauträger- und Wohnungseigentumsrecht näher in den Blick genommen. Diese Schnittstellen sollen jedoch nicht isoliert abgehandelt, sondern in ihren jeweiligen Kontext gestellt und auf diese Weise betrachtet und eingeordnet werden. Dafür kann es hilfreich sein, sich an der ein oder anderen Stelle an die jeweils geltenden allgemeinen Grundsätze zu erinnern, um sodann auf dieser Grundlage die speziellen und zum Teil sehr komplexen Fragen zu behandeln.

Besonderheiten, die sich beim Erwerb von zu errichtendem Wohnungseigentum stellen, kommen schon bei der Ermittlung des Inhalts der Herstellungsverpflichtung zum Tragen, vor allem aber dann, wenn es um die Geltendmachung von Mängelrechten wegen Sachmängeln am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum geht. Dann ist insbesondere zu klären, ob der einzelne Erwerber oder die Gemeinschaft für die Ausübung zuständig ist. Auf die damit im Zusammenhang stehenden Fragen wird hier ein Schwerpunkt gelegt. Dabei wird auch auf spezielle Fragen eingegangen, wie etwa den Fall, dass ein Mangel, der im Sondereigentum wurzelt, zu Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum führt.

Der Bauträgervertrag unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Bauvertrag insbesondere dadurch, dass sich aus ihm nicht nur eine Herstellungsverpflichtung, sondern auch die Verpflichtung ergibt, das Eigentum an einer Immobilie zu verschaffen. Diese Verschaffungsverpflichtung unterliegt den kaufvertraglichen Bestimmungen. Bei Sachmängeln, etwa bei einer Altlast am Grundstück, kann sich auch hier die Frage stellen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der einzelne Erwerber dazu befugt ist, etwaige Mängelrechte durchzusetzen.

Neben diesen drei bereits genannten Schwerpunkten (Inhalt der Herstellungsverpflichtung, Besonderheiten der Verschaffungsverpflichtung und Ermittlung der Ausübungsbefugnis bei Mängelrechten) sollen vor allem die überaus praxisrelevanten Fragen zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums genauer in den Fokus genommen werden, insbesondere die Folgen einer unwirksamen Abnahmevollmacht sowie die sog. Nachzügler-Fälle.

Um den Rahmen dieses Skripts nicht zu sprengen, können nicht sämtliche Schnittstellen dieser beiden Rechtsgebiete betrachtet werden. Weitere Schnittstellen, auf die hier nicht näher eingegangen werden kann, ergeben sich etwa bei der Frage, ob der Bauträger bei planwidriger Bauausführung schon in der Errichtungsphase wohnungseigentumsrechtlichen Beseitigungsansprüchen der Erwerber (werdende Eigentümer) ausgesetzt sein kann, und ferner bei der Prüfung, ob der Bauträger sich auf eine wirksame Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung und/oder der Gemeinschaftsordnung stützen kann und welche AGB-rechtlichen Anforderungen an eine solche Vollmacht zu stellen sind.

Gliederung

A. Einführung und Grundlagen

I. Reform des Bauträgervertragsrechts

II. Bauträgervertrag i.S.v. § 650u Abs. 1 BGB

B. Herstellungsverpflichtung des Bauträgers

I. Inhalt der Herstellungsverpflichtung

II. Haftung bei Sachmängeln und Ausübung der Mängelrechte

C. Verschaffungsverpflichtung des Bauträgers

I. Grundlagen und Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung

II. Haftung bei Sachmängeln am Grundstück und an der Altbausubstanz

III. Ausübung der kaufvertraglichen Mängelrechte

IV. Haftung bei Rechtsmängeln

D. Abnahme der Bauleitung

I. Grundlagen zur Abnahme

II. Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums

Umfang: 90 Seiten